晋级千亿俱乐部 新城控股住宅与商业双轮驱动
2017-12-05 11:16:59        今日中国www.chinatodayclub.com                     来源:今日中国

[摘要] 大量土储,是他们开战的弹药—今年前10月,新城共新增土地建面2282万平方米,同比增长169%,超过了2016年全年新增建面的60%;新增土地总价643亿元,拿地销售比达到了0.72。

时代周报记者 杨静 发自上海

中国房地产或进入拐点之际,新城控股(601155.SH)的表现耐人寻味。

在克而瑞11月30日发布的今年1-11月百强房企销售排行榜中,它以1052.45亿元的销售额,第一次晋级千亿房企行列。居于榜单第13名,是这家公司24年来取得的最好成绩,要知道倒退回到2011年那年,它才实现百亿的突破。

在惯性以规模论英雄的房地产行业,从百亿到千亿的跨越,万科和保利用了5年,绿地跑了8年,新城控股花了6年左右。

背后离不开“住宅+商业”的双轮驱动模式,这也是当下行业里为数不多将住宅和商业置于同等战略地位的企业。

当下,新城控股还在更新自身商业板块的发展内核,并加大商业的布局规模。董事长王振华定下的战略目标是到2020年开业100座吾悦广场。足以见得对商业地产发展的信心。

住宅和商业的内部边界

较少被外界知晓的是,为了匹配2015年新城A股上市及地产业务调整需要,整合后的新城控股下设了三大事业部:住宅开发事业部、商业开发事业部和商业管理事业部。

按照时代周报记者从内部的了解,目前新城控股约有1万余名员工,住宅开发、商业开发、商业管理三个事业部的人员比例大致为4∶3∶3。

担纲住宅开发的是联席总裁梁志诚,他将率领4000余名员工按照“百亿城市,千亿新城”的要求,深耕各个城市房地产市场。

而商业开发与运营的重任,则在联席总裁陈德力的肩上,6000余名新城员工,商业开发事业部和商业管理事业部两大事业部都由其统一指挥。在新城控股,中高管人员还会被阶段性地下放到重点区域。

售卖住宅项目和经营商业地产,是两种完全性质不同的生意。据时代周报记者了解,住宅和商业之间有较为明确的分工划分:纯住宅地块由住宅开发事业部开发,商业开发事业部一般不涉及;同理,综合体和商办类地块,归商业开发事业部开发,住宅开发事业部不会去涉及。

另外,管控上,目前住宅和商业板块也各有不同。住宅开发事业部遵循的是三级管控模式,为“集团总部-住宅事业部总部-18个城市公司”。18个城市公司,除苏南和浙江公司外,多数以某一具体城市命名。当然,这些城市公司并非只负责单一城市业务,如广州公司,实际对应的是整个广东省的概念。

而商业开发事业部,更多强调的是在合适城市的合适区域布点建造商业综合体,且其项目综合开发程度高、体量较大,故而更多呈现二级管控,即“集团总部-商业开发事业部总部”,事业部总部直接面向各个项目公司进行管控。

这样的管控架构同步也反映在各自的投资团队上。住宅开发事业部各个城市公司配备投资拓展团队,按照城市深耕战略,挖掘、获取区域内更多的土地资源。而商业开发事业部则在事业部总部层面,按照不同分工,设立了6支投资拓展团队。

尽管商业喊出“到2020年开业100座吾悦广场”口号,但目前住宅依旧是新城控股规模发展上的主力军。

“不过,随着规模扩大后,商业开发事业部接下来也会进行三级管控的调整。” 新城控股方面不具名人士对时代周报记者表示。

合力和升级

尽管各自在管理上独立,但并不影响住宅和商业形成合力。

事实上,两者关系十分密切。分解在今年千亿销售额构成里,由住宅事业部贡献的部分至少占据了70%,商业开发事业部销售型业务里重点也包含配套住宅的分布。

按照新城控股今年上半年的业绩显示,合约销售中的490亿元由吾悦广场贡献的业绩额达到了111亿元,综合体带动物业销售十分明显。

有了销售,有了收入,新城控股进一步有了大把的现金流去支撑商业运营。按照亿翰智库的报告指出,“因为项目数量较多,项目层面的现金流平衡变成了企业层面的现金流平衡,新城控股的综合体开发模式更为稳健”。

报告认为,不同于万达“以住宅销售回款来补商业的模式”,新城控股是在自身达到一定规模和基础后,提出的“住宅+商业”模式,当中包含有三大突出的特点:一是聚焦长三角城市,风险较小;二是吾悦品牌本身的强运营能力;三是新城控股的商业运营能力在转化为项目资源获取上的优势。

从财报来看,在2012-2016年年间,新城控股的存货周转率维持在0.58左右,现金回笼迅速,使用率高,远高于富力地产的0.28,与龙湖地产持平。

此前,麦肯锡曾为新城控股制定了“地域聚焦、合纵连横、运营优先、产品升级”的十六字方针。而当中的“地域聚焦”现在已经实际演变为了在城市深耕的同时,加快“地域扩张”,加速全国化布局。

从城市深耕角度来看,按照新城控股方面对时代周报记者的介绍,今年以来,住宅开发事业部下属苏州公司到7月份销售额突破百亿,浙江公司则在9月份销售额破百,南京公司、上海公司也在向百亿目标冲刺。从2016年苏州公司一家超越百亿,到2017年一批百亿级区域公司的出现,成为新城控股迈上千亿台阶的重要支撑。

同时,新城控股以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区全面扩张,整体布局“1+3”战略,并在已实现销售1000亿元的基础上,向市值1000亿元迈进,王振华概括为“双千亿战略”。

接下来,在住宅开发的产品线上,新城控股还将对幸福起航、幸福乐居、幸福圆梦和幸福尊享四条产品线进行新的升级。

眼下,新城控股的团队正在为千亿之上的持续战役做准备。大量土储,是他们开战的弹药—今年前10月,新城共新增土地建面2282万平方米,同比增长169%,超过了2016年全年新增建面的60%;新增土地总价643亿元,拿地销售比(新增土地总价/同期销售金额)达到了0.72。

今年,新城控股还增加了对广佛、环京、成都、重庆、长沙、武汉、西安、郑州、南昌等一二线城市以及常州、台州、湖州等都市圈周边二三线城市的布局。

更值得关注的细节是,拿地单价与销售单价之比持续下降。2015-2017年的三年间,分别是54%、36%和27%。

商业的新赛道

商业地产,是新城控股寻找的新增长点方向之一。如何在这一领域立足脚跟,是陈德力要面临的重要命题。

现实是,新城控股在商业地产的发展起步并不算早。2003年,当恒隆、凯德等外资和龙湖、万达等民营资本在中国开启第一波商业地产发展时候,当时的新城控股尚未入局。直到2008年,商业地产领域才有了新城控股的身影。在4年后的2012年,属于新城控股自己的品牌新城吾悦广场问世。

经过5年的运营,吾悦广场本身也发展到了今天的4.0版本。新版本吾悦广场的核心是为购物中心注入当地文化特色的体验元素。在2017年的新商会上,新城控股升级了吾悦广场的品牌价值理念—有情怀、不复制、具规模。

针对不同地区不同客群的研究,最终造就了每一座新城吾悦广场的定位不尽相同。在已经开业的一些项目上,已经有了差异化。东北长春吾悦广场采用的是怀旧的电影和汽车的元素,打造的是“时光·引擎”主题街区,还原着长春经典城市元素;而江苏常州武进吾悦广场,则以“湖塘悦色”为主题街区,包含的是锡剧舞台、湖塘纺织等江南独有人文景观。

如何更好地把26亿人次更多的留在购物中心,或是提升到达频率?80%的标准化建造和20%的个性化,是陈德力开出的药方。这被认为能保证规模化的同时,又葆有个性化。

规模化显然有助于梳理品牌,降低招商的难度,同时也有助于提升物业的价值,从而提高公司的估值并实现资产证券化,反过来降低项目的资金成本。截至2017年11月,已开业的吾悦广场达到了18家,在建和待建的吾悦广场36家,合计54家,分布在45个城市。在明年计划有25座开业,直至2020年完成100家。

2017年上半年的财报显示,上半年已开业的吾悦广场日均客流量达4.34万人/日,同比增长29%;盈利上,上半年12家吾悦广场实现租金及管理费收入3.44 亿元,出租率高达97.07%。

整合商业地产全产业链,也是被寄希望是新城控股区别于其他商业地产模式的核心竞争力。新城控股已经建立起从项目获取、开发建设、运营管理到最后的资本运作形成完整的产业链。

原文来自:中国财经界

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