大厂青睐，高端商务物业第一股的经营韧性：3年复合增长率超18%

“我们一直是坚持以市场化为主的公司，也建立了龙头大客户的竞争壁垒，相对来说能适应市场化竞争”，在3月27日举行的2022年度业绩发布会上，卓越商企服务董事会主席李晓平表示。

过去一年，在外部环境的多重压力下，卓越商企服务依然取得了稳健的经营表现。

2022年全年，卓越商企服务实现营业收入35.3亿元，同比增长1.7%；核心业务归母净利4.95亿元，同比基本持平。由于卓越商企服务在2021年底出售了两家收并购公司，收回投资款3.5亿元，若剔除已出售收并购公司的影响，从可比口径看，卓越商企服务营业收入同比增长18.1%，3年复合增长率达到18.2%，核心归母净利润则基本持平。

在李晓平看来，物管行业目前出现了两大主要变化，一是市场化的竞争在加剧，二是随着房地产发展放缓，物管行业对房地产的依赖也在逐渐减少。不过，李晓平称“公司对未来的竞争还是比较有信心”。

高端商务物业第一股的经营韧性

与传统物企不同，作为“高端商务物业第一股”的卓越商企服务，为企业提供高端服务的能力和较低的住宅占比，让其在房地产行业的深度调整期充分展现出经营的韧性。

据了解，卓越商企服务的主要收入来自于基本物业管理服务和增值服务，合计34.8亿元，在总收入中的占比达到98.8%。其中，基本物业管理服务指的是向商业物业、公共及工业物业、住宅物业提供基本物业管理服务，而商务物业服务收入占基本物业服务收入的77%，占总收入的62%，住宅物业的占比分别为15.5%、12.4%

据了解，卓越商企服务围绕“1+1+X”战略进行业务布局，即深耕大湾区、长三角两大核心区域,并重点布局一线、新一线及其他高能级城市,实现全国重点区域的均衡发展。

截至2022年末，卓越商企服务总合约物业面积同比增长23%至7006万平方米，在管面积同比增长31%至5376万平方米，其中，北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆等一线和新一线城市占比高达82%，粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达63%。

“卓越管理的商写项目主要是一线城市很好的项目，过去疫情对（公司经营）整体的影响比较小，预计今年商业也会恢复得非常好”，针对2022年商写市场空置率抬头的现象，卓越商企服务总经理、执行董事郭莹回应称，空置率对管理费的收缴不会构成影响，“商写项目90%用于出租，出租以后，会由租户交物业管理费，这种费用相对租金来讲是比较小的一部分”。

手握大客户，保持市场化独立性

与许多物业上市公司类似，虽然卓越集团旗下地产板块为卓越商企服务提供了一定的支撑，但卓越商企服务的竞争力在于它具有业务发展的市场化独立性。

截至2022年末，卓越商企服务在管面积中，独立第三方占65%，同比2021年上升6个百分点；收入方面，第三方业务占基本物业服务收入的58%，占总收入的46%。

2022年，卓越商企服务继续加大市场化布局，夯实竞争壁垒，全年市场新拓第三方非住宅项目125个，同比增加4个；新拓第三方总合同金额19亿元，同比增长20.7%；新拓第三方项目年化合同金额5.7亿元，同比增长8.2%。管理层透露，这是历年来卓越商企服务在第三方外拓上取得的最好业绩。

作为第三方外拓重要发力方向的新赛道，同时也是主营业务链条上的关键延伸，2022年，卓越商企服务在新赛道业务扩展方面也取得显著突破。

2022年，卓越商企服务与多个政府、国资平台成立了合资公司，获取医疗、教育和政府公建类新赛道业务，年化合同额超过5000万元。其中，新拓政府公建及医疗项目19个，新拓合同总额1.56亿元，2022年底，还通过股权合作拓宽了高校综合后勤服务，同时在华东地区建立医疗平台公司。

与战略客户合作是卓越商企服务扎实运营品质和提升技核心竞争力的主要方式之一。目前，与卓越商企服务合作的战略客户包括华为、腾讯、阿里巴巴、OPPO、Vivo、小鹏等高科技、互联网及智能汽车龙头企业。

2022年，卓越商企服务新拓战略客户合同28个，年化合同额2.5亿元，合同总额10亿元，业务贡献比53%，总合同金额同比增长24%。

在具体新拓项目方面，卓越商企服务总经理、执行董事郭莹以卓越商企服务的代表客户OPPO为例，双方在合作7年的基础上，卓越商企服务继续承接OPPO总部IFM外包服务以及新总部大楼的前期服务。

而在与互联网巨头阿里巴巴的战略合作上，郭莹指出，卓越商企服务通过成立阿里战略大客事业部，助力业务持续扩张，业务覆盖范围不断扩大。2022年，新拓阿里全球总部西溪五期在内的2个总部级项目及10个地域级项目，实现业务规模与营收增长的翻番，年化合同额同比增长373%。

未来几年非住领域规模快速增长

卓越商企服务常务副总经理杨志东指出，在“三大建设、两个驱动”的战略方向和“三大业态、三大延伸”多元化业务拓展策略的推动下，公司实现了多项关键指标的提升。

三大建设指的是组织建设、能力建设、业务建设，而两个驱动则为价值分配和管理文化，“三大业态、三大延伸”具体为FM（设施管理服务）、PM（商业写字楼服务）、住宅、增值服务、收併购和新赛道，其中，新赛道包括医疗、教育、城市服务及政府公建等新型商务物业。

“2023年，我们将在‘三大建设、两个驱动’和‘三大业态、三大延伸’上持续发力”，杨志东表示。

在主航道的发展上，卓越商企服务继续坚持深耕战略客户，通过战略客户撬动其它主营业务的发展；在延伸业务方面，坚持多引擎业务共同驱动发展的策略；在增值业务发展上，主要打造专业增值服务的产品化。

为了给延伸业务提供支持，卓越商企服务总经理、执行董事郭莹透露，2022年底卓越商企服务加强了收并购的部门力量，“未来收并购将是补强战略目标区域”，在战略目标区域进行本地化的、有一定规模的、以非住为主的标的的股权合作。

卓越商企服务总经理、执行董事郭莹解释称，2022年卓越商企服务没有进行太多收并购的原因，主要是基于一直积极谨慎的态度，“去年市场估值还是偏高，我们觉得不是一个非常好的收并购机会”。

对于整体规模的增长目标，卓越商企服务董事会主席李晓平回应称，公司比较看重年化合同金额，不太以面积增长曲线为导向。