“豪宅先生”黄其森与泰禾的被动式告别

(原标题:“豪宅先生”黄其森与泰禾的被动式告别)

闽系房企泰禾正处在资金链紧绷的阴影之下,一向信奉“不懂金融就搞不好房地产”的黄其森,重重摔倒在自己的信条面前。

文|《中国企业家》记者李艳艳

编辑|米娜

头图摄影|李艳艳

5月底,北京,泰禾·金府大院,时年55岁的泰禾集团董事长黄其森亲自带着意向投资方来到这里,向他们介绍泰禾地产项目的相关状况。

同样是在北京,泰禾的另一个豪宅项目“泰禾·北京院子二期”近期也备受关注。因该项目在2019年底便已停工,6月9日,二期近500户业主,通过公开信喊话黄其森维权,一时引起业内热议。

一边是业主担心项目烂尾的心急火燎;一边是黄其森为引入战投日夜奔波,这便是泰禾目前的生存写照。

据二期业主在网上爆料:泰禾·北京院子二期长期停工,合同约定2021年6月交房,现在一半工程还没出地面。部分业主亦担心,项目能否实现按时网签。

随后,泰禾方面回应《中国企业家》称,今年5月初泰禾北京院子二期项目现场已全面复工,目前现场工人已达660人,施工情况一切正常。至于网签事项,“目前政府各级部门均支持本项目开通网签,目前已召开多次专题会议,待最终会议纪要确定后开通网签”。

此前不久,泰禾上海大城小院业主同样发公开信求助,称项目自2019年9月停工至今。另外,在杭州、苏州、东莞等地,均有泰禾项目业主反映,存在延期交付现象。

风急雨骤——站在企业生死边缘的黄其森,切身体会到了市场的寒冬。

过去两年,楼市下行叠加政策调控的不断加码,一大批急速狂奔的房企折戟中路,泰禾亦深陷资金链泥沼,加之今年疫情突袭触发多米诺效应,项目销售受阻,回款艰难,各地项目维权事件持续不断。

5月15日,黄其森参加了一场培训会。面对80余名新入职的泰禾中高层员工,身为集团创始人的他开出了一颗“定心丸”:即便外面风急雨骤,他愿与每个泰禾员工同舟共济,“不裁员、不减薪”。

那场培训会上,黄其森还传达了两个消息:一个关于战投,一个关于他自己。

两天后,泰禾集团发布公告,正式公开了“公司计划引入战投”的消息。同时也透露出一个信号:黄其森有意让出第一大股东的位置。这也意味着,一场创始人与公司的被动式告别已然开始。

引入战投方确为央企

泰禾实质性引入战投的消息,发酵至今已近一月。

多位接近泰禾的相关人士对《中国企业家》表示,泰禾集团正与多家投资方接触沟通,接盘公司确为央企背景公司,具体事宜还在洽谈,部分尽调工作亦在进行。有泰禾北京方面的员工称,黄其森近期在北京“带战投走访项目”。

另据公开消息,投资方正在深圳和华东等地调研泰禾项目,称投资方案有望在6月公布。

“国企央企接盘‘八九不离十’,目前有多家公司同时在谈。加上福州市政府帮忙牵线,相信结果也是靠谱的。”接近泰禾的相关人士对《中国企业家》称。这也验证了此前的市场推测,即泰禾集团意欲引入国资背景的地产公司。

5月13日晚间,泰禾集团公告称,公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者,相关交易可能导致公司控制权变更。泰禾集团表示,引入战略投资者尚处于筹划阶段,各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议,能否签署尚存在不确定性。

尽管不确定性尚存,但公告披露出两个重要信息:新股东可能是以房地产为主业、董事长黄其森可能让出控制权。随后,多方传言称,泰禾集团的战投对象可能是建发集团、象屿或国贸集团。

泰禾大股东意欲引入战略投资者“解困”的消息铺天盖地,但一些接洽过战略合作事宜的企业却相继宣告放弃收购。6月4日,厦门国企建发股份在“上证e互动”平台上回答投资者,公司没有接盘泰禾集团的计划。此前的5月28日,厦门另一家国企厦门国贸亦回复相同内容。

泰禾引入战投的消息,最早来源于去年下半年。据媒体报道,泰禾曾计划与包括华侨城、中国信达、中国金茂在内的企业进行谈判。

中国金茂区域层面一位高管对《中国企业家》称,中国金茂曾在去年对泰禾旗下多地项目进行了相关收购测算,研判接手部分项目的可能。不过,考虑到泰禾剩余项目的位置,以及接近1900亿的负债,公司对其整体资产的收购意向并不成立。财报显示,2019年,中国金茂销售金额为1608亿元。

“他们可能会觉得接盘压力有点大。”谈及意向合作方放弃收购的原因,接近泰禾的相关人士坦言,泰禾旗下项目周转慢加之资金缺位的紧迫境况,对接手企业的盘活能力构成巨大挑战。

“对于部分偿债压力较大、资金周转困难,但资源价值尚可的上市公司,引入战略投资者不仅能够化解当下的流动性危机,而在双方资源整合之后,战略投资者也能获得一定的协同效应。”华创证券分析称。

隐患是如何埋下的?

黄其森是地产老板里难得的“双才”:本科读的是建筑系,研究生读了经济学。论住宅,从“欧风美雨”中几番试水、脱胎而出的“院子系”早已闻名中国,成为泰禾豪宅的显著标签。论金融,他还有一个信条,在多个场合反复说过——“不懂金融就搞不好房地产”。金融方面的长袖善舞,让泰禾在融资上收获颇丰,外部“输血”源源不断,助力公司规模直上千亿。

坊间传闻,两年前,孙宏斌见到黄其森后,两人“煮酒论英雄”,说天下还有产品力的房企,就只有他们两家了。融创与泰禾的产品力水平如何且不细究,相似的是,这样两个同样极具“赌性”的人,都踏准了2015年、2016年的楼市上行周期,带领公司实现规模上的大跃进。

不过,黄其森远没有孙宏斌幸运。2017年,当融创中国执行总裁汪孟德宣布“不拿地”等相关收缩战略时,泰禾在同年借由“收并购”的方式攻城略地,土地规模与价格达到顶峰,甚至地价跃居行业前列。这一年,泰禾销售额突破千亿。

黄其森豪气一挥,给泰禾定下了两千亿的目标。隐患由此埋下,2018年楼市的深度调整期中,泰禾“倒下”了。

需要警惕的是,在楼市下行的整体背景下,这场“弯道超车”的加杠杆游戏,早已演变为一场有去无回的豪赌。一向信奉“不懂金融就搞不好房地产”的黄其森,重重摔倒在自己的信条面前。强调高周转、高杠杆、住宅只做豪宅的泰禾,处在资金链紧绷的阴影之下。

泰禾集团的资金链问题迫在眉睫,大股东欲引入外部战略投资者“解困”,但流传出来的“接盘消息”大多无疾而终。

“地产没有东风了,如果房企还像黄金时代一样横冲直撞,后果就是死路一条。”泰禾引入战投的消息发酵后,有投资者发出这样的感慨。不过,亦有乐观者认为,新开盘项目可有一定救急作用。“泰禾今年五六月有不少项目开盘,再多熬一段时间,等房市转暖,可能就熬过去了。”

最后一根稻草

“如果没有疫情,我们还能缓缓,现在真是雪上加霜。”

徐晓是泰禾北京某豪宅项目负责营销工作的员工。今年五六月,他耳边充斥着自家公司各种各样的“坏消息”,这让他感到担忧又无奈。“我们最近都成了业内谈资了,但具体什么样还得看谈判结果。不知道我们是下一个绿城,还是下一个福晟。”2015年,国企中交集团入主绿城,成为其第一大股东;2020年,民企世茂收购了福晟。

“主要是今年我们延期交付的项目比较多。”徐晓坦言。战投迟迟未能落地,泰禾又陷入业主维权风波。受资金短缺所累,泰禾多地项目处于停工状态。

“泰禾集团偿债压力较大,现金流紧张,或是引入战投的重要原因。”华创证券分析称,泰禾存续的4只私募债和2只中期票据将于4个月内集中到期,合计规模高达89.2亿元;但据泰禾今年一季报披露,公司现金流压力较大,一季度受疫情冲击影响销售回款明显放慢,公司到期债务存在着较大的资金缺口,外部融资需求较为强烈。

一方面,行业融资端收紧超预期;另一方面,一二线城市调控收紧超预期。“目前房地产行业整体销售增速下滑,不同资质房企销售端继续分化,叠加融资端政策收紧,大型房企冲击相对较小,中小型房企受融资政策收紧的影响较大。”

从一家籍籍无名的福建本土开发商,到驰名全国的千亿规模明星企业,黄其森花了25年。“高负债、高杠杆、高担保”的激进式增长背后,黄其森不得不关注公司的可持续发展。而今,言谈温和缓慢,但行事风格果决激进的黄其森,正带领这家极具创始人风格的企业站在十字路口。

基于自身的市场判断,收并购曾助力泰禾加速扩张至全国,但过往拿下的一大堆地王,亦变成其疯狂过后的拖累。2017年底,泰禾销售规模触及千亿,黄其森喊出“明年销售目标2000亿”的豪言壮语。最终,2018年泰禾销售额完成1300亿,这使得他当年夸下的海口成为坊间笑谈。

“当年高价拿深圳尖岗山,造就全国地王。以泰禾的资金成本,这种拿法简直就是一个赌徒,中国土地市场不需要这么多赌徒。”有分析人士发出警醒。

第三方机构数据显示,2019年全年,泰禾实现销售额798.7亿元,同比下降38.7%。过去多年,黄其森在接受媒体采访时对外披露了泰禾2018年销售额是1300亿元。其他年份,泰禾均未通过公告、年报等正规方式发布过官方销售额。

“如果泰禾账面资产真实的话,卖项目是够活下来的。”一位不具名的机构人士称。

从泰禾集团公开的股权结构来看,目前,泰禾投资、黄其森夫人叶荔、黄其森妹妹黄敏为一致行动人关系,共持有泰禾集团62.54%的股份。因此,黄其森在泰禾拥有绝对话语权。从资产价值来看,泰禾所有项目布局在一、二线城市,可售货值超过4000亿元。仅就2020年来看,泰禾集团可售货值达到2500亿元。

值得注意的是,5月27日,泰禾集团公告称,因控股股东泰禾投资就其他公司(非泰禾集团及其子公司)债务事项提供了连带责任保证担保,被担保人与债权人产生了债权债务纠纷,涉及金额为29.31亿元,泰禾投资持有的股份被冻结。

据泰禾投资的通知函,最近一年泰禾投资作为主债务人,已到期未支付的有息负债金额为2.14亿元,因履行担保义务涉及的已到期未支付有息负债金额为36.37亿元,其中涉及诉讼的金额为29.31亿元。

“房住不炒”大背景下,房企融资政策趋紧。不得已,泰禾只能在海外市场融资。目前发的美元债中,利率最高达到15%。泰禾的短期债务60%来自非银行金融机构,仅17%的借款来自银行贷款。

“老黄也是孤胆英雄。天时地利人和,他曾经都占上了,如今却一一失去。”悉数泰禾近两年的遭遇后,一位长期持有泰禾股票的投资者感慨称。

最新财报显示,今年一季度泰禾集团营收仅为4.80亿元,相较上年同期暴减94%,归母净利润-5.64亿元,同比下降158%。截至2020年3月31日,泰禾集团货币资金为55.53亿元。

“大鱼吃大鱼”的时代来了

突如其来的疫情加速了房地产行业的洗牌。数据显示,截至2020年6月5日,今年房地产企业的破产数量已达208家,超过2018年上半年的177家破产数量,与2019年同期相对持平。

值得关注的是,部分行业排名靠前的房企,也因为资金问题对外求援,或出售项目,或卖掉资产包,甚至交出公司,“大鱼吃大鱼”的趋势愈发凸显。

继融创收购万达巨额资产包、世茂收购福晟后,又一场并购规模近百亿的收购案或将很快落定。据第三方测算,按照泰禾集团股价计算,投资者若通过二级市场取得控制权,将至少支付35亿元的对价。考虑到公司负债规模,新股东要付出的实际成本或可触及数百亿。

“引入战投”的案例在地产行业并不鲜见。2015年,中国平安成为碧桂园第二大股东,中交入主绿城中国成为第一大股东;2018年,中国平安先后两次入股华夏幸福,成为其第二大股东。

除了泰禾,近期新华联集团、绿城中国、阳光城、京汉股份等房企也宣布了引入战投的计划或意向。“从部分公司的表述来看,寻求战略投资者主要是为了化解资金链压力,侧面说明在严监管、疫情冲击的背景下,房地产行业经营情况难言乐观。”一位证券分析师称。

不过,有行业人士提醒,对收并购资产后续的消化和管理,或将影响收并购企业自身的发展路线。“比如,企业创始人可能会失去对公司的控制,甚至携管理团队共同出局。”但亦有乐观者认为,国资背景的战投加持,也是民营企业进一步发展的有力武器。

另有行业人士称,泰禾很注重品牌独立性和运营主导性,引入战投参考深铁和万科合作模式的可能性较大。但从整个行业层面来讲,随着行业规模触及天花板,市场份额不断缩小,各大房企的竞争态势将进一步加剧,中小房企容错率也将变得更低。

根据市场信息梳理可知,过去一年多来,黄其森在回笼资金方面多有行动。首先是缩减投资,2019年的公开及收并购市场上,泰禾几乎没有拿地;第二步是卖项目,从2018年末到2019年,泰禾集团陆续出售十多个项目,总回款超过百亿元;尤其是在2019年,通过转让项目股权或与合作方共同开发,累计减少并表项目21个;第三步,引入战投。

在黄其森的表述中,近两年泰禾重点做了如下几项工作:主动放慢脚步,采取强有力的措施,包括停止拿地、清退部分项目;加大销售回款力度;同时与志同道合、门当户对的优秀企业进行项目和股权层面合作;主动梳理合作的金融机构,与优秀机构建立战略合作伙伴关系。

公开数据显示,截至2019年底,泰禾集团的有息负债水平从2018年底约1380亿元下降至960亿元,同比下降约30%;净负债率243.76%,下降约140个百分点。不过,据泰禾集团一季报显示,截至2020年3月31日,泰禾一年内到期债务为672.4亿元。而公司营收仅为4.80亿元,相较去年同期减少94%;归母净利润-5.64亿元,同比下降158%。

黄其森还意识到了公司管理方面的问题。他强调,要在人才队伍的搭建和管理上进行升级。“我一直说泰禾在战略上是大学生,但在管理上是小学生,人才是泰禾最宝贵的资产。”

此前不久的一次对话中,黄其森感慨说,房地产企业赶上了好时代,赶上了红利,但发展太快了,缺乏沉淀。在他看来,真正应该钦佩的是制造业,是像华为这样的企业。紧接着,他说了这样一句话:“我们要对自己有客观的认识。”

当下以及不确定的未来,黄其森要做的,是如何让泰禾这艘大船行驶在安全边界内。只是这一次,黄其森还能顺利突围吗?

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