楼市“降价未遂” 是谁按住了房地产这块奶酪？

（原标题：楼市“降价未遂”，是谁按住了房地产这块奶酪？）

最近楼市出现了一个新词，叫“降价未遂”。一边开发商频频喊穷，楼市进入寒冬的舆论甚嚣尘上，一边房价迟迟不跌，多数地区甚至稳步上涨，这波操作着实令人费解……

近日安徽合肥传出，当地一家楼盘被政府强制调价格，由原先的1.5万/㎡特惠价调到2万元/㎡，不少人感概瞬间错失100万。

据了解，合肥这家项目之前降价6000元/㎡，房产局长亲自前往调研，不久，房价便又回涨。

同时，房产局领导重点声明了房地产市场健康平稳发展的重要性！

无独有偶，安徽砀山某楼盘降价后，当地组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

这份会议纪要说了啥呢？主要是三点：

第一：明确地方的中心思想——“楼市要平稳，降价不批准”；文件中是这么说的“政府对此高度重视，坚决打击影响市场健康的行为”、“政府要的是整体市场的平稳健康发展，不会因为一棵树毁掉一片森林”……

第二：果断杀鸡儆猴，遏制降价风气；于是乎，停止了该开发商接下来几个房地产预售证的办理，跟它合作的4家银行也一起吃了罚单。

第三：透漏下一步当地楼市的政策走向；砀山县的拆迁还要搞，我们房地产市场还是有政策利好的。

不管是砀山还是合肥，一系列降价潮最终都以喊停结束。这些，都在重申着一个事实：房价，是不许大跌的！

2008年，王石抛出楼市“拐点论”。并且率先降价，不仅遭遇老业主围攻售楼处的冲击，同时连地方政府都冷眼相对。

这一年，尝到在上海8盘联动降价、2日内销售176套房源、回收约2.57亿元现金的甜头之后，万科如法炮制，在杭州，万科九堡?魅力之城、良渚?白鹭郡东等4个楼盘7.5折降价售卖。

第二天，万科的售楼处迎来了一群愤怒的新业主，他们把万科售楼处和办公区砸成稀巴烂。

这个事件惊动了高层，主管部委旋即派人赴万科调研，此后中国楼市进入了一段短时期的维稳和刺激阶段。

2014年，王石在接受《中国新闻周刊》采访时回忆说：

那一年，有政府给万科开了四千万罚款单，为什么，因为降价。这就是物价局开的。我们一般认为你物价局更应该管的是哄抬物价啊，但物价局说你降价是为了垄断。这就是万科当时的地位。

不过，这事不关乎万科的地位，只关乎地方政府对待房价的态度。

有观点认为，不让降价和遏制过快上涨一样，都是为了维持楼市稳定，防止大起大落，避免市场混乱引发各类业主维权风波。

这么多年，房价只要有下调的迹象或者出现下调，调控政策就必然放松。

特别是最近经济日报的一篇文章，更是被很多人看作是房地产调控要转向的代表。

从企业预期看，冬天之说有所夸张，但秋天的确出现了

从销售情况看，到目前为止，没有一家企业是同比下调的！

在已经公布销售业绩的31家房企中，10个月销售额就破千亿的企业多达14家。与9月份相比，10月份整体标杆房企的销售上涨幅度有所放缓，9月这31家销售额平均上涨幅度高达40%、但整体看31家房企全面同比上涨，无一房企销售下调。2018年依然是房地产行业刷新历史记录的一年，标杆房企市场占有率继续集中。

集中来看，现在的楼市有三个很有意思的现象：

1.一边中央不断调控加码，另一边地方却在购房有奖。

2..新闻里轰炸房价花式下跌，实际上房价却在悄悄上涨。

3.一边是富人们纷纷套现离场，一边是穷人们抢房大战再起高潮。

那么为什么在中央不断调控加码的情况下楼市依然没有入冬，房价依然坚挺，其实原因很简单：

1.银行信贷刺激房地产

过去十几年的房地产波动历史，与货币政策完全吻合。过去历次小周期波动的背后，外部因素才是主要原因。不论是经济大环境的变化（2008年），还是各项调控政策，都是市场下行的主要原因。

因为信贷的刺激，所以房价本来应该降温再现爆发。央行公布前三季度信贷投向房地产增量占新增贷款近四成,10月19日，央行公布2018年三季度贷款投向，截至2018年三季度末，人民币房地产贷款余额37.45万亿元，同比增长20.4%，增速与上季末持平；前三季度增加5.21万亿元，占同期各项贷款增量的39.6%。

2.GDP增长的市场需要

“十三五”规划纲要草案提出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，实行有利于缩小收入差距的政策，明显增加低收入劳动者收入，扩大中等收入者比重。

中国并没有完全的市场经济，GDP增长6.5%，是执政思路，是政治要求，因为这个数据，所以经济的所有指标已经确定，如果其他不够就需要刺激能够达成这个目标的行业。

所以房地产成为了最容易补缺的行业。

3.土地财政收入

楼市若不景气，土地市场必受影响。我们关注到土拍市场流拍严重，今年土拍市场频频爆出流拍的消息，据中国指数研究院统计数据显示，2018年以来全国房地产市场土地流拍已超过800宗。虽然，这并不是房地产市场第一次爆出流拍的消息了。但是，年内全国共流拍800多宗地，似乎确实也能证明房企对楼市新项目的开发已经不再那么有热情了，甚至已经对房地产行业还能赚大钱不抱有很大的希望了。

土地溢价率明显降低。在过去的10个多月，一二线土地市场整体土地涨幅放缓，累计土地出让金2.25万亿，同比2017年同期的2.19亿只上涨了2.7%。土地市场平均溢价率只有12.37%，而2017年则高达24%，2016年48%。

4.维护社会稳定

如果要对2008年到2018年这十年的中国房地产市场进行概括，在百亿千亿房企爆发、市场规模爆炸、房价不断飙涨之外，肯定还要算上砸售楼处。

2008年，砸一次。

2012年，再砸。

2014年，又砸。

现在是2018年，再次砸。

2008年的万科被砸角色，2018年换成了碧桂园。10月4日，江西上饶碧桂园的一个售楼处，被大量业主投掷鸡蛋，冲撞大门。原因是开发商降价销售。

全国很多城市房闹泛滥，大部分开发商为免自身麻烦，也就“随波逐流”顺遂了“房闹”的要求。且不论一味顺从房闹者的要求是否合理，房闹确实在一定程度上掣肘了房产商的降价考量。

从某种角度来看，楼市“降价未遂”确实是中央调控政策一再加码后的反常表现，然而综合各种因素考量，楼市牵一发而动全身的经济地位确实存在，众多刚需购房者所期盼的房价大跌怕是不会出现，接下来楼市维稳是政府和社会的需要。