房价下跌 刚需就可以捡漏了？ 这样想大错特错！

网易研究局NO.462

财经新逻辑

作者|邓新华（网易研究局专栏作家）

今年上半年，人们还在讨论楼市过热，下半年，就开始谈论楼市转冷了。

转冷的征兆很多。10月份，一线城市成交量低位回升态势戛然而止，环比锐减45%，同比微跌3%。二三线城市成交量环比持平，同比增长10%。不少楼盘以特价房的名义变相降价。全国多处地块流拍。

明年呢？房价可能持续下跌吗？

很多人不同意“房价会持续下跌”的观点。

他们认为，促销降价只是个别情况，开发商仍然在开工，并没有减多少。喊出“活下去”的万科，也在不断拿地。另一方面，房租也在上涨。有自媒体说，一切房价下跌都是假信号。还有人认为，政府不仅不会允许房价过快上涨，同时也不能接受房价大跌，因为那会对地方财政造成巨大的冲击。更有人认为，过去各地“因城施策”的调控控制住了房价的暴涨，以后房地产就可以健康发展了。

其实，房价持续下跌的可能性的确是存在的，但这并非好事。

过去这几年，各地调控房价的主要方式，就是限购、限贷、限售等打压房子流动性溢价的做法。没有哪个行业有这么多的调控。如果从产权的角度来看，房子的产权是不断被拿走一部分的。

房子本身就不是流动性太好的资产。股票你可以今天买进明天抛出，但是房子无论是买进还是卖出，都需要很长的周期。如果算上贷款、还贷，一个买卖周期下来，多则需要半年多，少也得几十天。人们常说“炒房”、“炒房“，但房子其实还是相对比较长期的投资。

这个流动性并不算太好的资产，经受连番打压流动性溢价，流动性更加不好。流动性不好，对市场信号的反应就不那么及时，价格更加难以稳定，在特定情况下，跌幅可能出乎人们的意料。

以前股市试行熔断机制的时候，很多专家、学者就已经阐述了这个原理。因为熔断机制使股票流动性变差，更容易导致股价下跌时人们抢跑、挤踩，造成千股跌停。楼市的道理是一样的。

可能没房的人觉得，房价持续下跌好啊，刚需可以捡漏了。货币、经济前景、人口前景等等，在决定着房价。在供给没有大幅增加的情况下，房价下跌，说明人们的未来预期不是那么好，这个时候，面对一项流动性不太好的资产，刚需马上就变得不那么刚需。

中等收入阶层的大部分财富都放在房子上。房子的流动性溢价降低，其实对中等收入阶层的财富稳定性影响很大。如果真的出现房价持续下跌，那将超出很多人的风险承受能力，这对于经济稳定也是不利的。因此，应该把流动性还给楼市，造更多的房子来改善老百姓的居住条件才是正道。

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